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Leilão de imóvel por falta de pagamento: o que diz a lei e quais são os seus direitos
Atrasou as parcelas do financiamento do imóvel, recebeu uma intimação do cartório ou o banco já marcou o leilão? Entenda, em linguagem simples, como o procedimento funciona, o que ainda pode ser feito e o que o STJ decidiu sobre pagar a dívida e ficar com o imóvel.
Atualizado em 1 de novembro de 2026
Como funciona o financiamento com alienação fiduciária
Na maior parte dos financiamentos imobiliários, o contrato prevê a alienação fiduciária: o comprador transfere ao banco a propriedade do imóvel como garantia da dívida e continua usando o imóvel normalmente. Essa propriedade do banco é resolúvel, isto é, depende do pagamento: quando a dívida é quitada, o imóvel passa a ser do comprador sem restrições.
Se as parcelas deixam de ser pagas, a lei permite que o banco execute essa garantia, e é aí que entram a consolidação da propriedade e o leilão.
O que costuma acontecer quando as parcelas atrasam
- Atraso e cobrançaO banco passa a cobrar as parcelas em atraso, com os encargos previstos no contrato.
- Intimação para pagarO devedor deve ser intimado para pagar o que está em atraso. A lei prevê o prazo de 15 dias para esse pagamento, contado da intimação (Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º).
- Consolidação da propriedadeSe não há pagamento, o banco pode pedir ao cartório de registro de imóveis que a propriedade seja consolidada em seu nome.
- Leilão extrajudicialCom a propriedade consolidada, o imóvel pode ser levado a leilão. A partir da Lei 13.465/2017, o devedor deve ser intimado da data do leilão.
O que ainda pode ser feito
As possibilidades dependem de em que etapa o caso está:
- Antes da consolidação da propriedade: é possível procurar pagar o atraso para manter o contrato.
- Depois da consolidação: o devedor tem o direito de preferência para comprar o imóvel, pagando o valor e os encargos previstos em lei, até a data do segundo leilão.
- Negociar com o banco: em alguns casos, é possível buscar um acordo. Não há garantia de que o banco aceite.
- Conferir se o procedimento foi regular: como as intimações, os valores cobrados e as datas do leilão. Se houver irregularidade, a Justiça pode ser acionada para discuti-la.
Nenhuma dessas medidas tem resultado garantido: tudo depende do contrato, das datas e do que ficar comprovado no seu caso.
O que diz o Superior Tribunal de Justiça
Ao julgar recurso repetitivo, a Segunda Seção do STJ definiu o que acontece quando o devedor quer pagar o atraso depois que a propriedade já foi consolidada em nome do banco. Esse entendimento deve ser observado pelos juízes e tribunais do país. A tese firmada, em dois itens, foi:
“a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.”
Em palavras simples (item b): se a propriedade já foi consolidada em nome do banco e o atraso não foi pago antes, o devedor não pode mais pagar o atraso para retomar o contrato. O que a lei garante a ele é o direito de preferência para comprar o imóvel.
Em palavras simples (item a): nos casos em que a propriedade foi consolidada e a dívida em atraso foi paga antes da vigência da Lei 13.465/2017, o STJ entendeu que a consolidação deve ser desfeita e o contrato retomado.
O que esse entendimento também diz: para aplicar a Lei 13.465/2017, o que conta é a data em que a propriedade foi consolidada e a data em que a dívida em atraso foi paga, e não a data em que o contrato foi assinado.
STJ, REsp 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, acórdão publicado em 17/12/2025 (Tema Repetitivo 1288). Consultar no site do STJ
Cuidados importantes
- Não ignore intimações e cartas do cartório ou do banco. Elas marcam o início dos prazos.
- Mantenha seu endereço e seus contatos atualizados. É por eles que as intimações chegam.
- Guarde o contrato, os comprovantes de pagamento e todas as notificações. Sem eles, fica difícil conferir o que foi cobrado e quando.
- Anote as datas. O direito de preferência vai até a data do segundo leilão.
- Desconfie de promessas de suspender o leilão com certeza. Ninguém pode garantir esse resultado antes de analisar o seu caso.
Perguntas frequentes
Posso pagar o atraso e continuar com o imóvel?
Depende do momento. Se a propriedade ainda não foi consolidada em nome do banco, é possível procurar pagar o que está em atraso para manter o contrato. Depois da consolidação, segundo o STJ, quando se aplica a Lei 13.465/2017 e a dívida em atraso não foi paga antes, o devedor deixa de poder pagar o atraso para retomar o contrato e passa a ter apenas o direito de preferência para comprar o imóvel.
Até quando posso exercer o direito de preferência?
A lei prevê (art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997) que o direito de preferência pode ser exercido depois da consolidação da propriedade e até a data do segundo leilão. O STJ, no Tema 1.288, reconheceu que esse é o único direito que resta ao devedor nessa situação. Por isso, anotar as datas e agir rápido é essencial.
O banco é obrigado a me avisar da data do leilão?
Sim. De acordo com o STJ, a partir da Lei 13.465/2017 tornou-se necessária a intimação do devedor sobre a data do leilão, por determinação expressa da lei.
Meu contrato é anterior a 2017. A regra é a mesma?
Segundo o STJ, para aplicar a Lei 13.465/2017 conta a data em que a propriedade foi consolidada e a data em que a dívida em atraso foi paga, e não a data em que o contrato foi assinado. Se a propriedade só foi consolidada depois da lei e a dívida não foi paga, aplica-se o direito de preferência, mesmo em contrato mais antigo.
O banco pode levar o imóvel a leilão sem processo na Justiça?
O leilão na alienação fiduciária é um procedimento extrajudicial, ou seja, não exige um processo na Justiça para acontecer. Isso não impede que o devedor discuta depois, no Judiciário, se o procedimento foi regular.
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Falar com advogadoEste conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado. Base legal: Lei nº 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel) e Lei nº 13.465/2017. Jurisprudência: STJ, Tema Repetitivo 1288.